El mercado del alquiler vive su época más dorada. Sobre todo, tras la entrada en vigor de la nueva normativa, que acortó la duración de los contratos. La principal diferencia que introdujo la Ley 4/2013 reside en la temporalidad, pues con la ley anterior el contrato podía tener una duración máxima de ocho años, en los que el propietario solo tenía la posibilidad de no renovarlo al cumplirse el quinto. Pero con la modificación de la Ley el contrato podrá tener una duración de cuatro años y el propietario podría comunicar su deseo de no renovarlo al cumplirse el tercero.

Como consecuencia de ello, a los propietarios ahora les resulta más atractivo poner en alquiler viviendas vacías. Máxime teniendo en cuenta que han dejado de estar obligados a mantener un arrendamiento durante cinco años a expensas, única y exclusivamente, de la voluntad del inquilino. En el otro lado de la balanza, dado que la duración de los contratos es de tres años, o de cuatro, el propietario soportará gastos relacionados con la pintura o con el mantenimiento de la vivienda con más frecuencia que cuando duraban de cinco a ocho años.

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Por su parte, los inquilinos podrán permanecer en la vivienda tres o, como mucho, cuatro años. En cualquier caso, mientras el contrato esté en vigor, más allá de su duración, la renta solo se puede actualizar anualmente (si se pacta previamente) conforme al Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, concluida la vigencia del contrato, se firmará otro nuevo en el que el propietario puede subir el precio para ajustarlo a los del mercado. Y si el inquilino quisiera seguir en la vivienda tendría que negociar o buscar otra distinta que se ajuste a su capacidad económica.

En ese proceso de búsqueda, los inquilinos ahora tienen un mayor margen de maniobra para cambiar de vivienda, porque desde la modificación de la ley pueden romper el contrato a los seis meses de la firma, siempre que lo comuniquen con una antelación mínima de 30 días. Aunque si se pactara previamente, podrían verse obligados a pagar una sanción equivalente a una mensualidad por cada año que faltara por cumplir.

En cambio, hasta la entrada en vigor de estas modificaciones legales, en alquileres superiores a un lustro el arrendatario podía poner fin al contrato siempre y cuando hubiera durado, al menos, cinco años y diese el correspondiente aviso al inquilino dos meses antes. En este caso, y al igual que en el anterior, si se hubiera pactado el propietario podría ser sancionado.

Pese a que los plazos de cinco o tres años son los mínimos que se tienen que respetar, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes. Es más, al margen de acordar el tiempo del contrato, propietario e inquilino tienen la posibilidad de establecer un ajuste económico cada cierto tiempo.

Con independencia del marco legal, hay que tener en cuenta una serie de consejos y recomendaciones cuando se firma un contrato de alquiler. Lo primero, y más importante, es que los propietarios se aseguren de la solvencia de los inquilinos, comprobando su nivel de ingresos o solicitando avales que garanticen el cobro de la renta en caso de impagos, entre otras medidas. Al mismo tiempo, a los arrendatarios les conviene confirmar que los arrendadores son, efectivamente, los propietarios del inmueble, así como que no exista un subarriendo del contrato, que no haya una ejecución hipotecaria, y que no se vayan a realizar obras en el inmueble.

Los contratos de alquiler de cinco años han llegado a su fin.

La menor duración ha podido dinamizar el mercado, a lo que también ha ayudado que la cultura de propiedad tan tradicional en España haya comenzado a desarraigarse. Pero lo que mal empieza peor acaba. De ahí, la importancia de establecer y comenzar bien una relación contractual que ahora dura menos años.

Contratos de alquiler más cortos, mercado más dinámico
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